▲本刊特約評論員/國利機構總經理 沈立剛
  法制晚報訊 有一首歌是這樣唱的:時間都去哪兒了?還沒好好感受年輕就老了。歌詞催人淚下,也從側面驗證了中國已進入老年社會。數據統計截止到2014年2月,我國60歲以上老年人數量已超過2億,預計明年將達到2.21億。按照平均一年增加860萬人的速度,到2025年將超過3億。
  面對當前社會化養老困局,以房養老話題被提上日程。近日保監會起草下發了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》,計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行“老年人住房反向抵押養老保險,又名放心保”。該保險就是我們通常所說的以房養老。
  以房養老在國際上的通用解釋為:“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。實際上,在國外一些發達國家,倒按揭是一種很普遍的養老模式。以美國老人為例,62歲以上,就可以將自有房屋抵押,每月領一筆固定養老金。房主繼續獲得居住權,一直到去世為止。去世後金融機構將其房產出售,所得收入用來償還養老保險費用。
  當然美國金融機構也不是白給老人那麼多年撫養費,天下沒有免費的餡餅,金融結構要經過一系列評估,其中最重要的四個指標是,老人現在多大,還能活多少年,現在的房產值多少錢,將來老人去世時這個房產還能值多少錢。經濟賬算清楚後,最終決定每月給以房養老的老人們多少養老金。以房養老舉措推出,給老百姓多了一項解決養老難題的途徑,但此招看起來很美,落實起來的難度很大,面臨三大難題。
  最大的難題是土地年限問題。居民名下的房產,只有土地使用權,那麼在以房養老過程中,就存在抵押期間或者戶主死亡後,產權可能到期的情況。雖然07年出台的《物權法》第一百四十九條改為:住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期,但是並未說清續期是有償還是無償。產權如何續接,是個大難題,直接影響到房屋價值評估,這是金融機構最為擔心的。而在國外由於產權個人私有,該問題完全不存在。
  還有一大難題就是以房養老可能會出現剃頭挑子一頭熱。中國人的傳統觀念:養兒防老、傳宗接代的觀念根深蒂固,老一輩奮鬥一生的“家業”都想留給子孫後代。其實早在06年,上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式,但由於長期乏人問津,最後不得不停辦該業務。“冷遇”的背後,充分證明以房養老之路漫漫。
  最後一大難題就是市場失靈問題:富家水澆不了農家田,說白了就是有房子的富人可能根本不需要以房養老,而真正沒有房子的或者房子沒有產權的人卻沒有能力以房養老。如果以房養老不能惠及大眾,那麼該政策的推出就失去了意義。還有一個問題就是房地產在中國隨時面臨政策調控的風險,如果一旦房價反轉甚至出現大跌,那麼金融機構的精算師們如何判斷未來房價走勢,如果控制倒按揭風險。
  最近不少媒體甚至金融專家,談到以房養老可謂眉飛色舞,高唱贊歌,稱其為解決我國日益沉重養老問題的利器、解決我國日益嚴重老齡化問題的靈丹妙藥。但上述三大難題不解決,以房養老還真的有點那麼不靠譜。  (原標題:中國式“以房養老”:看起來很美)
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